Investir dans l’immobilier professionnel grâce à une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un moyen d’accès au marché de l’immobilier professionnel. Aussi appelé « pierre-papier », ce placement rend le patrimoine immobilier (la pierre) accessible aux investisseurs particuliers par l’acquisition de parts de société (le papier). Quel est le rôle de ces sociétés et qui les détient ? Comment sont-elles gérées et quelles sont les critères à observer pour un bon rendement ? 4 questions pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI.

1 – Quel est le rôle de la SCPI ?

La SCPI permet d’acquérir de l’immobilier d’entreprise. L’ensemble du patrimoine détenu peut regrouper plusieurs catégories de patrimoine :

Tous appartiennent à la SCPI dont les parts sont réparties entre les différents investisseurs.

2 – A quelle étape intervient l’investisseur particulier ?

L’investisseur particulier a la possibilité d’acquérir une part de la SCPI. En tant que propriétaire au prorata de son investissement, il perçoit une partie des loyers sous forme de dividendes.

3 – Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans l’immobilier d’entreprise grâce à une SCPI comprend plusieurs avantages :

  • simplicité de gestion ;
  • dilution du risque ;
  • rendements importants.

Simplicité, car c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe des charges locatives et administratives, de la comptabilité ou encore des éventuels travaux à réaliser. À cela s’ajoute la mutualisation du risque. Avec plusieurs immeubles et locataires, la SCPI dilue les risques relatifs à la perte du locataire ou à la vacance de l’immeuble, mais aussi à la dévalorisation de la part. Enfin, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) dépasse aisément les 4 %. Mais ce que l’investisseur attend d’une SCPI c’est avant tout un rendement stable et performant dans le temps.

4 – À quelles données se fier ? 

Plusieurs plateformes proposent un classement des dividendes versés. En fin d’année, c’est le palmarès très attendu des TDVM versés pour chaque SCPI qui offre une meilleure perspective sur la gestion des locataires. Encore faut-il que les données communiquées soient réellement représentatives de l’année écoulée. Les nouvelles SCPI affichent naturellement des performances propulsées par la nécessité de se faire une place rapidement sur le marché. Malgré un exercice partiel, les dividendes versés sur quelques mois peuvent être extrapolés à l’année. Beaucoup de jeunes pousses se retrouvent ainsi en tête de classement. Ce qui ne signifie pas que leur potentiel ne soit pas réel, mais qu’il reste à nuancer.

Attention au délai de jouissance

Le délai de jouissance, c’est la période qui court de la date d’acquisition de la part par l’investisseur à la date de versement des premiers dividendes. Avec des délais importants, pouvant aller jusqu’à 6 mois, la société de gestion a tout le loisir d’élargir son parc immobilier. Pour ces sociétés de gestion, il s’agit d’éviter que les nouveaux porteurs ne récoltent les fruits des investissements réalisés par les anciens associés. Pour l’investisseur, il s’agit de rester vigilant, et d’intégrer ce paramètre à sa recherche, car ses premiers dividendes ne seront calculés qu’à partir de la fin du délai de jouissance.

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