Comme tous locataires, les entreprises doivent respecter les termes de leur bail commercial. Le bail commercial est le document qui énonce les droits et obligations du propriétaire ou du bailleur. Il permet aux commerçants et aux artisans de louer des locaux professionnels : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts…
Paiements de loyer
Le locataire est bien entendu obligé de payer son loyer. Il s’agit même de son obligation principale dans le cadre d’un contrat de location en immobilier d’entreprise.
Le montant du loyer est spécifié dans le bail. Le document précise également si une révision du loyer est prévue, et à quelle fréquence. Les trois méthodes de révision des loyers les plus courantes sont:
- Révision de l’indice des prix à la consommation (IPC) : implique une augmentation périodique du loyer au taux de l’IPC
- Augmentation en pourcentage fixe : implique une augmentation périodique du loyer à un pourcentage fixe convenu par les parties (par exemple 4% de la valeur actuelle)
- Révision du loyer en fonction du marché : la valeur du loyer varie en fonction de la valeur de marché du bien.
Versement d’une caution
En plus du loyer, il est demandé aux locataires de verser une caution lors de leur entrée dans les lieux. Le montant de la caution est indiqué dans le bail commercial, en général il correspond à 3 ou 6 mois de loyer. Elle peut être demandée sous plusieurs formes :
La caution est généralement encaissée puis reverser aux locataires lorsqu’ils quittent les lieux, lors de la résiliation du bail commercial. Elle rendue en totalité ou partiellement en fonction de l’état dans lequel sont rendus les locaux. La caution protège les propriétaires en cas de dégâts dans les locaux professionnels ou de loyers impayés.
Les propriétaires ne sont pas obligés de demander une somme d’argent pour la caution, ils peuvent exiger une garantie bancaire ou personnelle.
Responsabilité des dépenses
Le bail commercial stipule quelles dépenses sont attribuées au locataire et au propriétaire. Le locataire paye ses propres dépenses (téléphone, Internet, électricité…). Parfois, il doit également payer des taxes d’imposition et des assurances. Dans ce cas, cela doit être mentionné dans le bail.
Il est courant que le locataire paie les frais juridiques du propriétaire pour la préparation et la négociation du bail, qui peuvent aller jusqu’à une limite spécifiée. Le montant (le cas échéant) doit faire l’objet de négociations entre le propriétaire et le locataire. Gardez à l’esprit que le locataire devra également payer ses propres frais juridiques.
Selon le type de bureaux, le bail peut être très différent. Par exemple, dans les espaces de coworking, il n’est pas rare que les frais d’Internet et de téléphonie soient compris dans la formule de location.
Responsabilité d’entretien
Généralement, le locataire d’un bail commercial sera responsable des réparations et de l’entretien des locaux loués. Cependant, cela n’inclut pas les réparations structurelles et les immobilisations à l’intérieur de la propriété (par exemple, la climatisation, les murs et les installations et l’équipement du propriétaire).
Obligations d’assurance
Un bail commercial oblige souvent le locataire à souscrire à une assurance relative à l’immeuble et à son contenu, ainsi que la responsabilité civile. Un locataire peut également avoir besoin d’obtenir d’autres types d’assurance en fonction de son entreprise (par exemple, assurance automobile). Ces assurances sont généralement disponibles en assurance professionnelles.
Conséquences du non-respect
Un locataire professionnel doit respecter les conditions de son bail. Sinon, le propriétaire peut avoir le droit de résilier le bail et de demander des dommages et intérêts au locataire. Étant donné la durée des locations commerciales et le niveau élevé des dépenses courantes qui sont souvent payables en vertu de ces baux, le non-respect d’un bail commercial pourrait être très coûteux pour un locataire.